カテゴリー: 住宅ローン

子供が多い世帯の住宅支援策として、長期固定型「フラット35」の金利を最大1％引き下げを発表。

「フラット35」は独立行政法人住宅金融支援機構と民間金融機関の提携により融資する仕組みで、住宅金融支援機構は、来年2月から住宅ローン「フラット35の金利を子供の人数に応じて引き下げる」と発表しました。 政府は23年度の補正予算案をすでに閣議決定し、金利の引き下げに必要な経費として13億円を計上しています。 支援内容は18歳未満の子供が1人いる世帯では金利を当初5年間、年 0.25％ 引き下げます。対象となる年齢の子供が4人の場合、最大1％の下げ幅となり、5人以上であれば引き下げ期間が延びる仕組みになっています。若い世代の住宅取得の負担軽減を目指すもので、2024年2月からの運用開始を予定しています。年齢条件で、夫婦のどちらかが40歳未満であれば、子供がいない場合も金利の割引が受けられ、金利引き下げ対象になります。

３メガバンクが「固定型住宅金利」を揃って引き上げました。

10年固定型の基準金利の単純平均は 0.12％ 上昇の 3.80％ となり2011年以来12年ぶりの水準になっています。優遇後の金利でも 0.12％ 高い 1.29％ となり長期金利の上昇を反映しています。短期金利に連動する変動型との差が一段と拡大しています。

固定型ローンの金利は12月にさらに上昇との見方が高い。

日銀は長短金利操作の再修正を決めましたが、大手行の固定型ローンの金利は前月の中〜下旬の長期金利を元に決めるのが一般的で11月のローン金利に金利操作の再修正は反映されていません。その為、固定型ローンの金利は12月以降に更に上昇するとの見方が強いのです。 住宅ローン金利には、全期間固定型、当初10年間など一定期間の金利を固定する固定期間選択型、変動型の主に3種類あります。 固定型は、長期金利に、変動型は、短期金利に連動します。短期金利に連動する変動型は各行とも、基準となる金利を 2.475％ に据え置き10年固定の最優遇金利で三菱ＵＦＧは、10月比 0.10％ 高い 1.04％、三井住友銀行は 0.15% 高い 1.29％ ､みずほ銀行は 0.10％ 高い 1.55％ になっています。 最優遇金利について三井住友信託銀行は 0.28％ 高い 1.54％ ､りそな銀行は 0.15％ 高い 1.80％ に設定しています。このように比較可能な3メガバンクの固定金利の優遇前の基準金利の平均は、11年7月の 3.82％ 以来の水準になっています。 三井住友銀行、りそな銀行も基準金利は12年ぶりの水準になっています。 住宅ローン取扱額が多いauじぶん銀行は11月に、10年固定の最優遇金利を10月比 0.13％ 高い 1.325％ にし、変動の新規借り入れは 0.319％ に据え置いています。 日銀は10月31日に長期金利の事実上の上限１％を一定程度超えることを容認する長短金利操作の再修正を決めています。

固定型ローンの金利は12月以降さらに上昇。

現在、長期金利は10年ぶりの高さになっていて、固定型ローンの金利は12月以降に上昇する事が確実視されています。3メガバンクの固定型の住宅ローン金利は4ヵ月連続で引き上げられ、累計 0.4％ 強に達しています。変動型と固定型の最優遇金利を比較するとそれぞれ 0.4％ 、1.3％ 程度で3倍超の差となっています。 住宅ローン比較サービスのモゲージチェックによると、「住宅ローンは変動型へのシフトが一段と進むとし、変動と固定の支払い差は3500万円のローンを支払う場合で月額2万円に達すると言うことで、固定型の契約を避ける動きが、さらに広がるのではないかと予測しています。 金融機関にとって住宅ローンは35年等、長期に渡って取引が見込める商品でもあり、インターネット銀行などの変動型ローン金利を優遇する動きも広がっています。auじぶん銀行がＫＤＤＩグループのサービスを利用すると最大 0.15％ 適用金利を引き下げるなど、競争を激化させています。 三井住友銀行は10月に変動型の最優遇金利を6年ぶりに下げ、0.45％ と9月に比較すると 0.07％ 低い水準にし、りそな銀行も10月変動金利の最優遇金利を9月よりも 0.03％ 低い 0.34％ に設定しました。

米国では9割が「長期固定型ローン」を選択。

リーマンショックの原因となったサブプライムローンで痛い目を経験した米国では9割が長期固定型を選択しています。住宅金融支援機構は、我が国では、変動型を選択する割合が7割に昇り、現在の金利上昇の動きは固定型のみですから、金利上昇の影響は3割程度と見込んでいますが、将来的に日銀がマイナス金利の解除に向かえば、変動型の金利も当然、大きな影響を受けることになります。 現在の「変動型」から「長期固定型」に誘導している国の施策では、将来を見通した「長期固定型」か「変動型」かの決断が重要になります。 草原住宅は、金融機関との連携で仮申し込みから皆様の資金計画をサポートしています。皆様の状況に合わせた、建築から住宅ローンまで一貫した専門的なサポートが可能です。省エネ住宅、 健康住宅、ZEH住宅の建築をお考えでしたら、草原住宅にご相談下さい。最も有効な回答を差し上げます。

草原住宅は、皆様のご要望に応えられる資金計画・住宅建設で生涯住宅をサポートしています。是非一度、勉強会や土地案内会へ足をお運び下さい。

 

現在の住宅に問題がある場合、60歳台でも余命は、まだ40年間ありますが、我慢して過ごす必要はありません。
寿命100年時代といわれる現在、60歳以上でも住宅建築、リフォーム借り入れは可能。
2023年7月31日更新

長い人生の後半戦に必要なものは快適な住環境？
人生100年時代といわれますが、現在の60歳は、一昔前の60台と、体力的に10年以上の若さがあります。この若い内にこそ、老後生活への準備をしなければなりません。
最も老後で重要なのは住宅です。異常気象が常態化している現代では健康と命を守る手段として、住み替えやリフォームの検討も必要です。
その為には、まとまった資金が必要になります。手元の預貯金を生活費として残しておくために、住宅ローンやリフォームローンを検討する方もいるかも知れませんが、融資を受けるには収入や年齢などの融資条件があるため、60歳以上で新たな融資を受けるのは難しいのが現状です。
そんな時のために住宅金融支援機構が民間金融機関提携しているのが「リ・バース60」という高齢者向けの住宅ローンで、満60歳以上の方でも借り入れが可能です。
リ・バース60は通常の住宅ローンとは仕組みが異なり、デメリットもあるので、申し込む前に特徴を理解しておくことが大切です。

リ・バース60とは、どんな仕組みの金融商品なのか？
リ・バース60とは、住宅ローンの一種で満60歳以上の方向けの商品です。通常の住宅ローンは元金と利息を毎月返済しますが、リ・バース60の毎月の支払いは利息のみです。
元金の支払いは債務者が亡くなったときに担保不動産を売却して返済するか、現金で一括返済するかを選べます。

リ・バース60には以下3つのメリットがあります。
リ・バース60の、3つのメリットとは何か？
通常の住宅ローンでは、元金と利息を毎月返済します。現役時代のように安定した労働収入があれば、問題なく返済できるでしょう。しかし、給与収入がない老後生活において、元金と利息を毎月返済するのは返済負担が大き過ぎるのではないでしょうか。
返済負担が小さい。リ・バース60は利息のみを返済する仕組みなので、月々の返済負担が小さいのがメリットです。
据え置いている元金の返済は、債務者が亡くなった際に担保不動産の売却か現金一括返済のどちらかを選択できます。
連帯債務で借り入れをする場合は、主債務者が亡くなった後も、連帯債務者はそのまま自宅に住み続けられます。
たとえば、主債務者である夫が亡くなっても、連帯債務者の妻は利息を払い続けることで自宅に住み続けることが可能です。

ノンリコース選択可。
リ・バース60は「ノンリコース型」と「リコース型」の2種類があり、どちらかを選択できます。それぞれの特徴は次の通りです。
【ノンリコース型】相続人は残った債務の返済義務なし99％の方が、ノンリコースを選択しています。
【リコース型】相続人は残った債務の返済義務があります。
ノンリコース型を選択すれば、価値が下がり、売却代金が元金に満たなくなってしまった場合も、相続人は残った債務を返済する必要がありません。
親の責任で全てを決済し、子供には負担をかけたくないという親心でしょうか。

リ・バース60のデメリットはどんなことですか？
リ・バース60の借入限度額は、担保評価額の50～60%程度です。住宅の新規購入や建築資金を借り入れする場合、購入不動産の50％程度の頭金が必要です。ただし、今まで住んでいた住宅を担保にして融資を受けたり、売却して不動産購入資金に充てたりすることで、必ずしも頭金が50％程度必要とは限りません。

リフォーム資金や住宅ローンの借換のために、現在の自宅を担保としてリ・バース60を利用する場合は、住宅ローンの残債が担保評価の50％程度残っている場合は、担保不動産の評価不足により融資を受けられない恐れがあります。

リ・バース60は、利用した商品が変動金利の場合は適用金利が定期的に見直されます。適用金利が変更されると、毎月の支払額も変わります。現在は低金利が続いているので問題がないとしても、今後市場金利が上昇することがあれば、月々の返済額が増えるかもしれません。
リ・バース60を変動金利で利用するなら、金利が上昇したとしても一定のゆとりがあるようにしておく必要があります。

条件が合えば、こうした選択肢もあることをお伝えしました。今後とも地元の工務店として皆様の住宅をお守りして参ります。
住宅のことならどんなことでも草原住宅にご相談下さいますようご案内申し上げます。

60歳定年も一般化し、全国的に50代で住宅を建てる人が増えています。
元気な内のご計画をお奨めします。
定年退職まで15年、子育ても一段落して次は「終の棲家」をお考えの方も多いはずです。
2023年6月29日更新

50代の住宅建築は、一昔前は当たり前の事でした。
お勤めの場合50代は、最も収入が安定している時代かも知れません。建築残額は退職金で返済し，老後は借金無しで暮らしたい。以前の住宅建築は、そのような発想が一般的でした。しかし人生100年時代では、長い老後の生活設計が重要になり、手持ち資金があっても長期金利が低利な現在では、融資の活用が欠かせません。

住宅ローンは借入時の年齢上限が65〜70歳で、完済時期の年齢が80歳未満とする金融機関が一般的です。若い時代よりも返済が難しくなった場合には対応策が限られるので、資金計画は慎重に考える必要があります。返済期間を短くすれば、月額返済が大きくなり、長くすると当然、月額返済は少なくても、総返済額は大きくなります。
表・1は、その関係を示したもので55歳で2000万円を借りた場合のシミュレーションです。
仮に1.8％の固定金利で試算すると65歳までの10年間で返済する場合は、月額約18.2万円の返済額で総返済額は2200万円。70歳までの15年間で返済する場合は、月額12.7万円で総額2300万円、80歳までの25年間では、月額8.3万円の返済で、総額2500万円になります。
返済総額で比較すると10年と25年では、300万円の差になりますが、月々の返済は、長期返済が格段に楽です。
住宅アナリストは、返済額の差が50代の借り入れでは、その後の生活に大きく響いてくる要素であることを指摘し、「定年時の完済を目標にしてローンを組むと月々の返済額の負担が重くなり、老後資金の準備が遅れてしまう場合もあり、この時期は子供達の結婚や実家・兄弟との様々な付き合いもあり、予期しないお金が必要になる時期でもあります。
早期に借入金を返済したいという気持ちも分ります。が、金利負担よりも返済期間が長いという利点の方が勝る場合が多いようです。」とアドバイスしています。更に続けて「表・2は、50代の契約者の取得理由を調査した結果ですが、50代で住宅ローンを組む人がコロナ禍前の1年を約20％以上も上回っているようです。

その理由は住宅価格の上昇や住宅ローンの金利が低水準で借りやすいことと、子供の独立等、家族構成の変化で住み替える例が多く、購入金額の一定額をローンで賄いたいという需要も多いようです。
表・3のように、手持ち資金は貯蓄等で手元に残しておき、ご自分の条件を最大限に活用して、長期の借り入れにした方が有利な場合が多いようです。
予期せぬ最悪の場合でも月額8.3万円の支払いであれば、アパート代程度ですから安心できます。」と指摘しています。

収入がある間は、一定の条件で住宅ローン減税。
一定の収入がある間は、住宅ローン減税や様々な景気対策等の減税も利用できますし、住宅ローン契約者が死亡した場合には、民間の住宅ローンの場合は、団体信用生命保険への原則加入が義務づけられており、ローン残高の返済は免除されます。
また、返済期間は長期借り入れの場合は、短縮が可能ですが、短期で借り入れて、長期返済に期間延長することは非常に難しくなります。 住宅アナリストは「長期ローンを活用して、老後資金の準備に回すことを考えた方が賢明で、返済期間の設定や月返済額の設定には、安定している現状や目先だけではなく、50代以降の収入見通しを冷静に考える必要もあります。

会社員の年収が高い時期は、一般的には50代で55歳前後の役職定年以降は、収入が減るということを予測しておく必要もあり、どのような場合でも月々の返済は必要ですから、60歳定年で、収入が半減したり、大幅に減収する場合もありますから、収入が減っても預貯金を切り崩さなくてもよい金額、収入の25％以内に収めることが理想的で、同時に心がけたいのは、返済を続けなが退職するまでに貯蓄を続けて、ローン残高と同額程度の貯蓄を準備し、いつでも完済できる選択肢を確保することが大切です。
その為に重要なのは購入時の頭金で、物件価格の5割程度が一つの目安です。

50代は、仕事面でも脂の乗り切った時代ですが、病気のリスクも高まり、思わぬ出費や収入減にも備えなければなりません。老後資金とは別に予備費として300〜500万円程度の余裕資金があれば問題のない老後が送れます。」と解説していただきました。

草原住宅は、皆様のご要望に応えられる資金計画・住宅建設で生涯住宅をサポートしています。是非一度、最寄りの展示場をお尋ね下さい。

日銀総裁の交代で低金利政策からの脱却が現実味を帯びている今、金利に対する備えが必要です。
昨年末の日銀の金融政策修正で、将来の金利上昇を意識する人が増えています！
2023年3月30日更新

金利が上がると、どの程度返済額が変わるのか。
住宅ローン金利は、この10年ほどは、固定型、変動型共に低金利時代が続いて参りました。最近はより金利の低い変動型が人気でしたが、変動型で多額を借りると、金利上昇時の返済が厳しくなりかねないというリスクを感じ始めた人が、一部を固定型にして金利上昇リスクの軽減をはかる人が多くなっています。
合計金額4000万円を期間35年で借りた場合を試算して見みると、現在の金利を参考に全期間固定型の金利を年1.445％，変動型の金利を当初年0.47％とし、全期間固定型と変動型、ミックス型で比較してみました。いずれも元利均等返済で、ミックス型は固定型と変動型を2000万円ずつとしました。
借入当初の毎月返済額は固定型が12.1万円、変動型が10.3万円。返済期間中の金利が変わらなかった場合、返済総額は固定型が約5100万円、変動型が約4300万円約800万円の差になります。
ミックス型の毎月の返済額は、11.2万円、返済総額は約4700万円と中間に位置します。
金利は上昇すると、仮に変動型の金利が上昇し6年目以降、年1.5％金利が上昇（大手銀行の過去40年の変動型の基準金利上昇幅の平均が1.5％による）すると金利上昇後の変動型の適用金利は年1.97％となり毎月返済額は約12.8万円と固定型を約6000円上回ります。
そのまま金利が変わらなければ変動型の返済額は、約5200万円と固定型を約100万円上回ります。ミックス型の場合は毎月返済額は12.5万円で返済総額は約5160万円と全額を変動型にするよりも影響を軽減できます。
借入金が当初の計画よりも多かったり、ヨーロッパやアメリカのように金利の上昇が続けば変動型の返済は更に膨らみ続ける事になります。

ミックス型の強みは、家計の状況で契約内容を調整できること

返済可能な上限近くまで借りなければならないなど、金利の上昇が毎月の返済を困難にするような状況が予測されるならば、予め固定型の割合を増やしておくことをお奨めします。
ローンの返済中であっても選択肢はあります。
逆に資金に余裕がある場合は、金利上昇が予想されたとき、変動型を繰り上げ返済して、利息負担の増加を抑える事が出来ます。
金利上昇が当面ないと想定できる場合は、金利の高い固定型の返済を繰り上げ返済することも考えられます。このような臨機応変な対応が重要です。共働き世帯の場合は、夫婦それぞれが債務者となる「ペアローン」の選択もあります。金利タイプだけではなく、返済期間なども自由に決められます。

子供の大学進学の前後まで「ペアローン」の片方を完済できるように期間を設定してローンを組んでおけば、教育費の負担が重くなる時期の家計も楽になります。その方法は一方を35年返済の「固定型」一方を15年返済の「変動型」にして金利の上昇リスクを抑える方法です。

住宅ローンは、どの程度まで借りられるのか？
住宅ローンの借入額は、年収の7倍が上限といわれています。年収の7倍以下なら金融機関の審査が通り安いということで、7倍以上になると家計の見直しが必要になります。ローンの返済が7倍ではぎりぎりになり、何かトラブルが発生すると返済が出来なくなるからです。

住宅を建てた後には固定資産税や修繕積み立て金など住宅を取得した事による新たな資金が必要になります。ローン返済を続けながら少なくとも額面月収の5％は貯蓄が可能な余裕が必要だといわれます。
教育費や老後資金など、当然、生活を継続するためにも資金は必要だからです。

最も重要な選択は、本物の省エネルギー住宅を建てる事。
最後にアドバイスしたいのはお建てになる住宅の事です。貴重な資金を使って建てる住宅ですから、絶対に失敗しない住宅を建てて下さい。
住宅は建ててしまってからでは、後悔しても遅いからです。

住宅建築のご計画がございましたら、草原住宅にご相談下さい。資金計画・工法解説はもとより建築現場から展示場までご案内し、温熱環境を体感していただきます。
ご家族の未来永劫の幸せをお約束いたします。

欧米のインフレ抑止の「高金利政策」で、我が国の「低金利政策」にも変化の証が見えてきています。
「固定金利型住宅ローン」金利上昇の兆しが見えるいまこそ、焦る気持ちを抑えて慎重に。
2023年2月24日更新

新春早々に、長期金利の上昇と日銀総裁の降板が決まる！
世界的な金融変動で、円安が極端に進み、我が国の長期金利にも上昇機運が押し寄せています。日銀総裁も決まり、新年度からは長期金利が上昇するのではないかという予測から、住宅建築をお考えの皆様の中には、住宅購入計画を急がなければならないとお思いの方も多いと思いますが焦りは禁物、目先の動きに惑わされないで家計状況を踏まえた堅実なプランに戻さないと、先々の資金計画が狂ってしまいます。
これから計画を進めるのであれば、まず購入可能な金額を見積もることから始めて下さい。可能であれば物件価格の20％の自己資金と、これから予測されるライフイベント（出産など）に対応できる資金や家計に不測の事態が生じたときに対応可能な予備資金が生活費の半年から1年分、用意してあれば問題はありません。
計画が現在の家賃を基準に組まれている場合は、賃貸では必要なかった固定資産税や火災保険･地震保険、メンテナンス費用や借り入れに伴う生命保険（団信）などの保険料等も必要になります。また返済期間は収入ダウンも想定して65歳までには、完済可能な設定にしたいところです。

長期金利の上昇に伴う金利タイプの選択も重要に！
金利タイプには主に市中金融の「変動金利型」と住宅金融支援機構の「フラット35」を代表とする「固定金利型」があります。
変動金利にも「固定金利選択型」（10年固定金利）等の金融商品があり、固定金利型の金利が上昇している一方で、変動金利型の金利はまだ低金利を維持していますから、現在も変動金利を選択している方が圧倒的に多い現状です。

変動金利は半年ごとに適用金利が見直されることを知っておかなければなりません。
毎月の返済額が一定の元利均等方式で契約している場合、多くの金融機関では「5年ルール」で契約者の急な返済額の変化を抑制するために金利動向にかかわらず5年ごとに返済額を見直し固定する仕組みがあります。
金利の上昇では、返済額の中でも返済が優先される利息の割合が高まるため、元本返済が進まなくなってしまいます。
もしも欧米のように急激に金利が上昇した場合は、返済額の範囲では収まらない金利が発生する可能性があることから、6年目の金利によって返済額を見直す際に返済額上限を最大でも従来の25％増の「125％」に押さえる仕組みもありますが、金利が上昇していれば元本の返済は進まなくなります。
住宅資金等高額の資金を長期で借りる場合は、総返済額がいくらになるか予測することは非常に難しく、将来不安を少なくするためには、固定金利の「フラット35」を選択するか10年固定金利選択型など、長めの固定金利型の選択が安心です。
現在、変動金利で借り入れている人々も「固定金利」の「フラット35」に借り換えるなど、将来の金利高を予測して長期金利が低い内に借り換え等、対策を講じている方もいます。

ペアローンや収入合算の活用で親子同居や希望の住宅の取得！
ペアローンや収入合算型については昨年10月にもお伝えしていますが、要点は同一物件に対して複数の債務者（借り入れ人）がそれぞれローン契約を行い、お互いが連帯保証人になります。
住宅ローンを借りても一人で返済し続ける事に不安を感じたり、自分の収入だけでは希望通りの住宅資金の借り入れが無理な場合もあり、親族2人の収入を合算して住宅ローンを組む場合は、収入合算とペアローンという方法もあります。

銀行によってはご夫婦、同性パートナー、親子でのペアローン（債務者は2名まで）も可能です。
金融機関によって内容も多少違いがありますから、不明な場合は、金融機関の担当者に基本的な単独ローンの場合の条件と比較して、メリット･デメリットを確認しておきましょう。
収入合算・ペアローン選択のメリット･デメリット？
「収入合算」は主債務者しか団信加入ができないため、連帯保証人に万一のことがあっても返済金額は変わらずにローンはそのまま継続します。住宅ローン控除や「すまい給付金」の対象は、主債務者のみで連帯保証人には税制面の特典はありません。
「ペアローン」は、組まれた両名とも住宅ローン控除の恩恵を受けますが、契約を2本するのと同じ扱いで、事務手数料や諸経費は2名分必要です。また両名とも団信に加入できますが、どちらかに万一のことが起こった場合、債務免除は1人分のみで、残された人の返済義務は継続します。
収入合算やペアローンは借入額を増やすのには効果的ですが、金利的にはデメリットも大きいため、常に危険も伴います。

資金計画に迷いがある場合には、草原住宅にご相談下さい。
信頼できる銀行の担当者と共に、建て主様に最も適切な「資金計画」をご提案致します。